香港住宅史上最大亏损纪录巨亏13亿港元易手曾由深圳富豪陈红天持有

发布时间：2025-08-22 10:40:21 丨 浏览次数：

　　售出，创港岛区今年以来成交价新高纪录，折合英尺价约4.37万港元（1平方英尺约合0.0929平方米）。市场消息指，该豪宅原由深圳祥祺集团董事长、内地富商陈红天在港持有，2016年买入价为21亿港元，惟于2023年3月份沦为银主盘（指当原业主无法偿还按揭贷款时，由银行或财务机构收回并出售的物业）。

　　歌赋山道15号只建有一座洋房，属连屋地，洋房面积达18078方英尺，连地下共3层高，另有3层地库，地下为客饭厅及1个套房，较特别为主人房设于1楼，整个洋房共提供6个套房。

　　▲歌赋山道15号只建有一座洋房，洋房面积达18078方英尺，连地下共3层高。

　　洋房设有面积达9948方英尺（约924平方米）花园，花园附设有大型私人泳池，据了解泳池长达18米，并有面积约2070方英尺（约192平方米）天台、1200方英尺（约111平方米）前庭及1631方英尺（约152平方米）的庭院，洋房内亦设有私人升降机，尽显豪宅气派。

　　成交纪录显示，歌赋山道15号以7.9亿港元成交，以面积18078方英尺（约1680平方米）计，英尺价43700港元，成交价已创出今年以来港岛区新高纪录，旧纪录为九龙仓及南丰发展的山顶聂歌信山道8号MOUNT NICHOLSON第二期于今年5月所造出，位于Penthouse B特色户，当时以6.09亿港元售出，单位面积4217方英尺（约392平方米），附设有3112方英尺（约289平方米）天台，英尺价高见14.4415万港元。

　　至于今年至今成交价最高为嘉里旗下九龙半山缇外所造出，项目位于Mansion C院墅，于今年4月连2个车位以10亿港元售出，院墅面积3855方英尺（约358平方米），附设有2234方英尺（约208平方米）花园，英尺价44099港元。

　　2016年6月，香港楼市正值炽热期，陈红天方面以21亿港元天价从庄士国际购入山顶歌赋山道15号物业，楼面英尺价22.74万港元，一举创下全港英尺价新高，更一度成为全球豪宅英尺价标杆。

　　这座位于香港传统豪宅区的物业，不仅地理位置优越，规格也堪称顶级：实用面积1.8万平方英尺，包含3层独立屋及3层地库，采用六房六套间隔设计，当时计划作为自住用途进行高端改建。

　　据祥祺集团2023年5月声明，公司面临“阶段性现金流问题”，主要原因是多笔大额应收账款被临时悔约，以及内地业务办理遇到障碍。

　　据每日经济新闻报道，从2023年8月首次公布销售安排开始，这栋豪宅的出售之路便异常艰难。

　　历经近两年反复延期后，接管人于2025年1月将意向价下调到7亿港元～8亿港元区间，最终在8月19日以7.9亿港元成交。

　　值得注意的是，该物业于2019年已取得入伙纸（指入住许可证），但改建工程仍未完成，出售时部分区域甚至呈现荒废状态。

　　这笔13.1亿港元的亏损，甚至超过了今年九龙半山超级豪宅缇外院墅C栋10亿港元的成交价，在香港住宅市场前所未有。

　　陈红天家族近年资金链断裂，已有多个物业沦为银主盘，其中最新为中半山嘉富丽苑1座低层B室，面积约2,348平方英尺，属于4房间隔，3月下旬由银主推出市场放售，叫价6,825万港元，英尺价约2.9万港元。

　　资料显示，该单位原本由陈红天个人名义于1996年以约2,900万港元购入，直至2015年以6,000万港元转名予其儿子，即祥祺集团副总裁陈鹏宇（Vincent）。据悉，单位一直由陈鹏宇婚后自住，单位内笼装修仍然簇新。

　　嘉富丽苑位于中半山梅道12号，发展商为新世界。入伙日期由1994开始，至今楼龄31年。屋苑共设有2座，提供240个单位，实用面积由1,562方英尺（约145.11平方米）至2,348方英尺（约218.14平方米）。

　　至于陈红天家族其他沦为银主盘的物业，包括红磡祥祺中心全幢商厦，该物业于2016年6月斥45亿港元购入，最终去年由都会大学购入，涉资约26.5亿港元，用作教学及行政用途。有指都会大学“一炮过”现金支付，最终撼赢对手中国移动成功投得。

　　▲陈红天家族其他沦为银主盘的物业，包括红磡祥祺中心全幢商厦，该物业于2016年6月斥45亿港元购入

　　此外，该家族在山顶歌赋山道15号的洋房亦成为银主盘，现时仍在市场招标，意向价约7亿至8亿元，较2016年约21亿元购入价，贬值逾6成。

　　祥祺集团曾于2023年5月发表声明，承认集团出现阶段性现金问题，但强调集团的总体资产规模及资产质量都非常高，负债比例在同业处于较低水平，当时呼吁社会各界特别是媒体公众，对企业家多一点理解和包容，理性看待企业轻度断贷问题。

　　据公开资料显示，陈红天自2015年起在香港大手笔扫入物业，涉及金额约69.87亿港元，除歌赋山道15号外，还有红磡祥祺中心A座及B座商厦，以及港岛东半山豪宅傲璇。

　　2016年7月，陈红天以45亿港元向会德丰地产购入红磡One HarbourGate东座全幢，将其命名为祥祺中心，作为集团香港总部。

　　这栋15层高的临海甲级写字楼总面积约27.9万平方英尺，拥有155个车位，2024年12月被香港都会大学以26.5亿港元购入，较购入价账面贬值18.5亿港元，跌幅达41.1%。

　　住宅方面，除歌赋山道15号外，陈红天持有的山顶司徒拔道53号傲璇单位也在2023年9月以约4.2亿港元售出，较当年6.8亿港元的公开招标价下降约38%。

　　与此同时，今年7月，陈红天家族持有的中半山嘉富丽苑1座低层B室亦被银主以6455万港元出售，该单位为四房设计，实用面积2348平方英尺。

　　据每日经济新闻报道，陈红天的资产扩张期主要集中在2015～2017年。这三年内，陈红天在中国香港和英国的物业投资总额达近百亿港元，且高度依赖银行融资。但2018年后，由于房地产市场调整等因素，其资产价值开始持续缩水。

　　这位曾以335亿元身家排在《2022胡润全球房地产企业家榜》第41位的富豪，其商业版图收缩令人唏嘘。

　　与此同时，作为华南城的主要投资者之一，陈红天还“见证”了这家负债609亿港元的企业在今年8月被香港法院颁布清盘令。